許余潔 包歌「聯(lián)和金融數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究所，許余潔系學(xué)術(shù)所長(zhǎng)；對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)貿(mào)學(xué)院」

　　中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見(jiàn)》明確提出，推進(jìn)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城市風(fēng)險(xiǎn)防控和治理能力。數(shù)據(jù)中心作為關(guān)鍵的新型基礎(chǔ)設(shè)施之一，被賦予了重要使命與角色。政策的出臺(tái)為數(shù)據(jù)中心的建設(shè)和發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持，也為數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的推出創(chuàng)造了有利條件。在智能時(shí)代，數(shù)據(jù)中心除了傳統(tǒng)數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、處理和傳輸，還通過(guò)算力加持提供增值服務(wù)，越來(lái)越成為推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施。發(fā)展數(shù)據(jù)中心REITs，夯實(shí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的“新基建”，可謂勢(shì)在必行。

　　根據(jù)中國(guó)信息通信研究院發(fā)布的報(bào)告，截至2023年，我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模已達(dá)到53.9萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)3.7萬(wàn)億元，增幅擴(kuò)張步入相對(duì)穩(wěn)定區(qū)間，占GDP比重達(dá)到42.8%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)66.45%，數(shù)據(jù)中心需求主要集中于第三產(chǎn)業(yè)，具有較高的投資回報(bào)，可作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)。未來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智慧化建設(shè)等政策的深入實(shí)施，數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模將加速增長(zhǎng)，投資價(jià)值不斷增強(qiáng)。REITs為投資者提供了參與數(shù)字經(jīng)濟(jì)的機(jī)會(huì)，同時(shí)提供了穩(wěn)定的收益分配。

　　行業(yè)特點(diǎn)。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)中心利用規(guī)模和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，將原屬于企業(yè)的數(shù)據(jù)工作開(kāi)展“外包”，已在過(guò)去十幾年成長(zhǎng)為新興產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)鏈涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）服務(wù)商位于產(chǎn)業(yè)鏈的中上游。IDC向上游采購(gòu)UPS、空調(diào)主機(jī)、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、機(jī)柜等配套設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)帶寬，向下游互聯(lián)網(wǎng)公司、云計(jì)算廠商、政企客戶提供服務(wù)器托管等基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在4G/5G技術(shù)迭代升級(jí)的推動(dòng)下，近年來(lái)數(shù)據(jù)中心這個(gè)新型基礎(chǔ)設(shè)施（新基建）行業(yè)需求非常旺盛，保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。盡管數(shù)據(jù)中心的資產(chǎn)存量相對(duì)較小，但其增長(zhǎng)空間巨大，尤其是在一線和新一線城市。

　　投融資與盈利模式。數(shù)據(jù)中心兼具科技與基建的投融資屬性。在高科技屬性方面，不僅體現(xiàn)了其先進(jìn)性，也符合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于高科技基礎(chǔ)設(shè)施的需求，REITs的權(quán)益特征可以讓投資者分享高科技的成長(zhǎng)收益；在基建屬性方面，數(shù)據(jù)中心的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要大量的資本開(kāi)支，作為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，其擴(kuò)張規(guī)模和節(jié)奏直接關(guān)系到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期發(fā)展。因此，拓寬融資渠道，降低融資成本，對(duì)于數(shù)據(jù)中心行業(yè)至關(guān)重要。另外，數(shù)據(jù)中心擁有資產(chǎn)使用權(quán)及運(yùn)營(yíng)許可權(quán)，這為REITs提供了穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。

　　數(shù)據(jù)中心以物理廠房為載體，利用電子設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通等技術(shù)手段提供數(shù)字存儲(chǔ)、處理、展示、傳遞等服務(wù)。數(shù)據(jù)中心的下游用戶對(duì)時(shí)延有較高要求，這使得數(shù)據(jù)中心的地理位置成為其重要考量因素。一般來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)中心的選址要求較為嚴(yán)苛，通常位于骨干網(wǎng)附近及業(yè)務(wù)活躍區(qū)，如北京、上海等核心節(jié)點(diǎn)，這些地區(qū)具有對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求持續(xù)增長(zhǎng)、穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)等特點(diǎn)，為REITs提供了穩(wěn)定的收益來(lái)源。

　　一是需求技術(shù)迭代速度快。在人工智能的兩個(gè)主要功能中，“訓(xùn)練”功能高度依賴數(shù)據(jù)和算力投入，“推理”功能利用現(xiàn)有模型作出反饋，對(duì)數(shù)據(jù)和算力資源要求較低。受益于生成式AI浪潮，大數(shù)據(jù)與大模型密切結(jié)合的智能算力需求量快速增長(zhǎng)，智能算力、超算算力蓬勃發(fā)展，“推理”功能應(yīng)用大爆發(fā)。在這種情況下，傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心模式面臨巨大沖擊，一方面中小企業(yè)客戶對(duì)傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心云服務(wù)的需求減少，對(duì)附帶大模型及其推理應(yīng)用的智能數(shù)據(jù)中心需求增加，將導(dǎo)致企業(yè)數(shù)據(jù)向數(shù)據(jù)中心云端遷移速度下降；另一方面數(shù)據(jù)和模型私密性需求上升，迫使部分企業(yè)擴(kuò)大內(nèi)部私有數(shù)據(jù)中心。在內(nèi)外部技術(shù)迭代變快的情況下，數(shù)據(jù)中心估值受電子設(shè)備、模型算法等影響較大。

　　二是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可控性較差。數(shù)據(jù)中心是近十幾年伴隨互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張而出現(xiàn)的新興事物，獨(dú)立數(shù)據(jù)中心更是缺乏長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)記錄。投產(chǎn)后，數(shù)據(jù)中心是重資產(chǎn)型業(yè)務(wù)，對(duì)機(jī)柜出租率依賴性強(qiáng)，通常在達(dá)到50%～60%的盈虧平衡點(diǎn)之前，需投資方持續(xù)給予流動(dòng)性支持。同時(shí)，如項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，通常需要達(dá)到90%以上的機(jī)柜出租率。從近些年國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，成功的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目通常需要6年以上的持續(xù)運(yùn)營(yíng)?？紤]到數(shù)據(jù)中心多采取融資租賃等高杠桿運(yùn)行模式，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與銷售情況緊密相關(guān)，且需滿足穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)3年以上，這使得對(duì)這些資產(chǎn)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估變得困難，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在批準(zhǔn)數(shù)據(jù)中心REITs方面表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　三是受地方政策影響較大。數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的估值需要考慮眾多因素，包括區(qū)位、能源評(píng)級(jí)、電力供應(yīng)、土地性質(zhì)、客戶基礎(chǔ)等。這些因素在評(píng)估數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)時(shí)起著決定性作用，直接關(guān)系到數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營(yíng)效率和盈利潛力。其中，參照其他基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的審核標(biāo)準(zhǔn)，土地、建設(shè)、能耗、驗(yàn)收等相關(guān)指標(biāo)需要全鏈條合規(guī)，依賴當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)出具無(wú)異議證明文件，部分還需地方政府出具“背書(shū)”。另外，數(shù)據(jù)中心能源消耗和碳排放巨大，因此數(shù)據(jù)中心的擴(kuò)張受到能耗指標(biāo)的制約，預(yù)計(jì)能耗指標(biāo)管控將愈發(fā)嚴(yán)格，需要政策支持推動(dòng)新一代綠色低碳數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)的全鏈協(xié)同創(chuàng)新，以及新型電力系統(tǒng)與算力系統(tǒng)的融合規(guī)劃。

　　四是法律和監(jiān)管框架仍需完善?；A(chǔ)設(shè)施REITs作為一種產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)高度依賴、高度融合的金融工具，需要在法律層面、產(chǎn)業(yè)層面、資本市場(chǎng)、地方政府、國(guó)資體系、稅務(wù)征管細(xì)則等多方面建立全面配套的法律及政策支持體系。另外，國(guó)內(nèi)對(duì)申請(qǐng)REITs數(shù)據(jù)中心的基礎(chǔ)設(shè)施范圍要求是自持物業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目信息與土地信息需同步錄入信息系統(tǒng)，而考慮到國(guó)內(nèi)不少數(shù)據(jù)中心仍采用租賃物業(yè)形式，將數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為REITs產(chǎn)品進(jìn)行資產(chǎn)剝離的過(guò)程涉及復(fù)雜的法律、財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，增加了剝離過(guò)程的復(fù)雜性和不確定性。

　　數(shù)據(jù)中心和REITs均屬于市場(chǎng)新鮮事物，特別是數(shù)據(jù)中心還沒(méi)有被廣泛認(rèn)知。在企業(yè)層面，電信運(yùn)營(yíng)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、第三方服務(wù)商都在布局?jǐn)?shù)據(jù)中心，自營(yíng)與非自營(yíng)情況并存，各類型數(shù)據(jù)中心在能耗、土地價(jià)格、網(wǎng)絡(luò)資源、業(yè)務(wù)體系、牌照資質(zhì)、專業(yè)技術(shù)等方面差異較大，目前尚未形成各具特色的競(jìng)爭(zhēng)力體系。數(shù)據(jù)中心通常涉及大數(shù)據(jù)、大模型，部分內(nèi)容與國(guó)家安全密切相關(guān)，不少投資者對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的憂慮較大。另外，市場(chǎng)參與者對(duì)數(shù)據(jù)中心REITs的認(rèn)知不足，需要加強(qiáng)市場(chǎng)培育，幫助投資者和市場(chǎng)參與者理解這一新興資產(chǎn)類別的特點(diǎn)和潛在價(jià)值。

　　一是借鑒國(guó)際投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)布局與發(fā)展數(shù)據(jù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。借鑒境外數(shù)據(jù)中心REITs的成功模式，結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)特點(diǎn)，循序漸進(jìn)進(jìn)行本土化創(chuàng)新。例如，新加坡吉寶集團(tuán)（Keppel）早在2014年就開(kāi)始發(fā)展數(shù)據(jù)中心REITs業(yè)務(wù)，憑借其在基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的經(jīng)驗(yàn)，密切跟蹤全球互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)，通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部的投資、管理、技術(shù)等板塊團(tuán)隊(duì)協(xié)作，目前在澳大利亞、英國(guó)、馬來(lái)西亞、愛(ài)爾蘭、荷蘭等地布局?jǐn)?shù)據(jù)中心投資，并積極開(kāi)展資產(chǎn)化，形成以服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主的客戶群體，相關(guān)REITs產(chǎn)品分紅穩(wěn)定、估值上漲，已走在全球同業(yè)前列。

　　二是拓展數(shù)據(jù)中心REITs發(fā)行渠道。我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心服務(wù)商上市公司較多，近年來(lái)借助人工智能浪潮在資本市場(chǎng)獲得良好回報(bào)。下一步，可探索在上市公司體系內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和培育，在成熟后注入至REITs項(xiàng)目，通過(guò)安全合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)的均衡快速發(fā)展，打造雙上市平臺(tái)，更好地體現(xiàn)科技與資產(chǎn)兩部分的估值。同時(shí)，針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的數(shù)據(jù)中心，在其愿意剝離并獨(dú)立運(yùn)營(yíng)時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則引進(jìn)多元化投資機(jī)構(gòu)。支持國(guó)內(nèi)外私募股權(quán)基金對(duì)數(shù)據(jù)中心開(kāi)展并購(gòu)重組，激發(fā)行業(yè)投融資活力。

　　三是完善數(shù)據(jù)中心REITs支持政策。目前，中國(guó)等亞太地區(qū)的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)容量大，在建和規(guī)劃規(guī)模高，但空置率高于歐美國(guó)家。針對(duì)數(shù)據(jù)中心的產(chǎn)能布局特征及估值情況，可發(fā)揮REITs的高分紅特點(diǎn)，通過(guò)注入成熟資產(chǎn)提升資產(chǎn)估值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的合理定價(jià)。同時(shí)，對(duì)有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作的數(shù)據(jù)中心，研究提供稅收支持政策，提高其吸引力。對(duì)于已經(jīng)與頭部人工智能企業(yè)形成協(xié)作的數(shù)據(jù)中心，支持與云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈上下游的良性互動(dòng)。數(shù)據(jù)中心具有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，在確保國(guó)家數(shù)據(jù)安全的情況下，鼓勵(lì)數(shù)據(jù)中心在東南亞、歐洲等地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)，豐富業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

　　四是推動(dòng)新能源和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的融合發(fā)展。高耗能是數(shù)據(jù)中心最受關(guān)注的負(fù)面標(biāo)簽，這意味著數(shù)字化與綠色化需要協(xié)同發(fā)展，其中商業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，鼓勵(lì)綠色數(shù)據(jù)中心的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，通過(guò)稅收優(yōu)惠、綠色信貸等政策，引導(dǎo)資本投向綠色數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。證監(jiān)會(huì)已發(fā)文明確支持有條件的數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等發(fā)行科技創(chuàng)新領(lǐng)域REITs，這里的條件應(yīng)該包括能源供應(yīng)逐步轉(zhuǎn)向清潔、可再生的新能源方面的要求，企業(yè)在商業(yè)模式方面應(yīng)將“數(shù)據(jù)中心+新能源+儲(chǔ)能”作統(tǒng)籌考慮。另一方面，通過(guò)能源數(shù)字化平臺(tái)，碳中和項(xiàng)目與資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)電子化、信息化，大量小而分散的符合標(biāo)準(zhǔn)的入池資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化，通過(guò)真實(shí)數(shù)據(jù)信用來(lái)降低對(duì)主體信用的依賴，讓數(shù)據(jù)中心或新能源電站能夠通過(guò)REITs上市。■

　　kaiyun創(chuàng)新技術(shù)

　　當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月16日凌晨，美國(guó)太空探索技術(shù)公司（SpaceX）的“龍”飛船成功接駁國(guó)際空間站（ISS），此次任務(wù)計(jì)劃將四名宇航員送往國(guó)際空間站，并會(huì)將此前在國(guó)際空間站滯留的宇航員布奇·威爾莫爾和蘇尼·威廉姆斯帶回地球。

　　3·15晚會(huì)丨只打開(kāi)水龍頭，收費(fèi)100元？“維修刺客”啄木鳥(niǎo)，維修亂象何時(shí)“修”？

　　“啄木鳥(niǎo)家庭維修，除了感情不能修，啥都修，修，不僅能修還能洗。”和企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上的火熱宣傳同步，近一年來(lái)，“3·15”晚會(huì)和《財(cái)經(jīng)調(diào)查》欄目接到大量消費(fèi)者對(duì)啄木鳥(niǎo)家庭維修平臺(tái)的投訴。無(wú)病亂修、小病大修、亂收費(fèi)，坑騙消費(fèi)者的情況時(shí)有發(fā)生。

　　龍飛船任務(wù)組進(jìn)入國(guó)際空間站受熱烈歡迎 滯留美宇航員難掩激動(dòng)

　　想象一下，你正在一個(gè)遙遠(yuǎn)的地方出差，本來(lái)一切順利，但突然被告知因?yàn)轱w機(jī)故障，8天的公差需要延長(zhǎng)到2個(gè)月，到半年，再到9個(gè)月……這是兩名美國(guó)航天員蘇妮塔·威廉姆斯和巴里·威爾莫爾的真實(shí)經(jīng)歷。

　　北京一別墅由9000萬(wàn)元降價(jià)到1500萬(wàn)元？業(yè)內(nèi)：不可能，應(yīng)該是“降了1500萬(wàn)元”

　　【央視首次曝光！殲-20發(fā)射新型導(dǎo)彈 “超視距”打掉3架“敵機(jī)”】殲-20搭載某新型空空導(dǎo)彈，在超視距空戰(zhàn)演習(xí)中一次擊落3架“敵機(jī)”。

　　央視3·15晚會(huì)曝光騷擾電話產(chǎn)業(yè)鏈，成都兩家公司被點(diǎn)名。3月16日，四川天府新區(qū)、成都高新區(qū)市監(jiān)局凌晨通報(bào)：聯(lián)合公安、網(wǎng)信等部門(mén)開(kāi)展調(diào)查。

　　廣東省珠海市紫荊中學(xué)黨總支書(shū)記、紫荊中學(xué)教育集團(tuán)總校長(zhǎng)朱國(guó)旺涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受珠海市香洲區(qū)紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

　　當(dāng)你曬跑步里程、秀舉鐵成果時(shí)，有沒(méi)有想過(guò)，自己的運(yùn)動(dòng)方法都科學(xué)不?戳圖了解讓你的運(yùn)動(dòng)更有針對(duì)性，更適合自己!

　　農(nóng)村建房子，其實(shí)承載著老百姓很多情感訴求:是游子歸鄉(xiāng)的榮耀，見(jiàn)證在外打拼的成功;建筑情況:3臥 1客廳 1餐廳 1廚房 1衛(wèi)。